В случае существенного нарушения договора пожизненной
ренты плательщиком получатель вправе требовать от пла-
тельщика ренты выкупа ренты или расторжения договора и
возмещения убытков. Если же под выплату пожизненной
ренты земельная доля отчуждалась бесплатно, получатель
ренты вправе потребовать так-же выплаты ее стоимости.
Договор ренты может быть заключен также в форме догово-
ра пожизненного содержания с иждивением, по которому
гражданин передает принадлежащую ему земельную долю в
собственность плательщика ренты, а тот обязуется осу-
ществлять пожизненное содержание с иждивением граждани-
на и(или) указанного им третьего лица (лиц). Обязан-
ность плательщика ренты в этом случае может включать
обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а
если этого требует состояние здоровья гражданина, также
и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оп-
лата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре
пожизненного содержания с иждивением должна быть опре-
делена стоимость всего общего содержания с иждивением.
Она должна составлять на месяц не менее двух минималь-
ных размеров оплаты труда, установленных законом. Споры
об объеме содержания, если они возникли между сторона-
ми, разрешаются судом. Договором может быть предусмот-
рена возможность замены предоставления содержания с иж-
дивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина
периодических платежей в деньгах. При существенном на-
рушении плательщиком ренты своих обязательств получа-
тель ренты вправе потребовать возврата земельной доли,
переданной в обеспечение пожизненного содержания, либо
выплаты ему выкупной цены. Передача земельной доли на
условиях выплаты ренты или пожизненного содержания -
один из наиболее удобных вариантов распоряжения своей
земельной долей для пенсионеров, которые могут заклю-
чить соответствующий договор с сельскохозяйственной ор-
ганизацией. В Указе Президента Российской Федерации "О
реализации конституционных прав граждан на землю" ниче-
го не говорится о возможности залога земельной доли.
Этот вопрос будет решен в Дальнейшем законодательстве с
принятием нового ЗК и специального закона, регулирующе-
го порядок внесения в залог земельных Участков. Все вы-
шеперечисленные способы распоряжения земельной до-лей
были связаны с ее отчуждением, т. е. переходом в собс-
твенность другого лица. Существует еще возможность пе-
редачи земельной доли в пользование за плату другому
лицу или организации, при которой у владельца земельной
доли остается право собственности на нее - это сдача в
аренду земельной доли. Земельная доля может быть пере-
дана в аренду только крес-тьянским (фермерским) хозяйс-
твам, сельскохозяйственным органи-зациям или гражданам
для ведения личного подсобного хозяйства.
Арендодатель и арендатор заключают договор аренды зе-
мельной доли, который подлежит регистрации в установ-
ленном порядке на местах в комитетах по земельным ре-
сурсам и землеустройству, а по желанию сторон может
быть также заверен нотариально. Договоры аренды земель-
ных долей заключаются на срок не менее трех лет. Арен-
додателями могут выступать как отдельный собственник,
так и группа собственников земельных долей (например,
группа работников реорганизованного хозяйства вступила
в сельскохозяйственный кооператив и сдала свои земель-
ные доли в аренду этому кооперативу). В последнем слу-
чае заключается многосторонний договор аренды земельных
долей. К договору аренды прилагается план арендуемого
земельного участка, который выдается арендодателю (од-
ному из арендодателей, если договор многосторонний) и
арендатору. Для того чтобы можно было приступить к ис-
пользованию арендуемой земельной доли, она должна быть
выделена в натуре в качестве земельного участка. Реко-
мендации о порядке распоряжения земельными долями гово-
рят о том, что действия по выделению в натуре земельно-
го участка, соответствующего арендованной земельной до-
ле (долям), имеет право осуществлять с согласия арендо-
дателя (арендодателей) арендатор. Например, если арен-
датор - гражданин, он возбуждает ходатайство о предос-
тавлении земельного участка в натуре для ведения
крестьянского или личного подсобного хозяйства в том же
порядке, как если бы получал участок в счет доли, при-
надлежащей ему на праве собственности. В тех же Реко-
мендациях упоминается, что в случае заключения многос-
тороннего договора аренды земельные участки в натуре
каждому арендодателю могут не выделяться. Разумеется,
нужды в таком выделении не возникает, если в аренду
сдаются все земельные доли, полученные работниками дан-
ного хозяйства, одному сельскохозяйственному предприя-
тию (организации). В любом случае в свидетельство на
право собственности на земельную долю каждого арендода-
теля вносится соответствующая запись о передаче доли в
аренду. Условия оплаты определяются договором аренды. В
счет арендной платы арендодатель (арендодатели) может
получить деньги, продукцию или услуги. Договором может
быть установлено, что земельный налог выплачивает арен-
датор. Арендатор может использовать арендуемый земель-
ный участок только для сельскохозяйственного производс-
тва и не имеет права его продавать, закладывать или от-
чуждать каким-либо другим образом. Площадь земель сель-
скохозяйственного назначения, арендуемых для производс-
тва сельскохозяйственной продукции, не ограничивается.
Для большинства граждан, получивших земельные доли в
ходе реорганизации сельскохозяйственных предприятий и
желающих
продолжать работу в сельскохозяйственном производстве,
выбор способов распоряжения земельной долей сводится к
двум возможностям: внесения доли в уставный капитал
(паевой фонд) сельскохозяйственной коммерческой органи-
зации либо получения ее в натуре для ведения крестьянс-
кого или личного подсобного хозяйства - в зависимости
от того, желает ли человек хозяйствовать на земле инди-
видуально или как участник коллективного формирования.
Необходимо отчетливо понимать, что создание в ходе аг-
рарной реформы организаций с коллективной собствен-
ностью на землю имеет промежуточный, временный харак-
тер. Конечная цель - создание условий для повышения эф-
фективности сельхозпроизводства путем формирования
многоукладной экономики на селе, включающей сеть ком-
мерческих организаций современных организационно-право-
вых форм и семейных фермерских хозяйств. То, что в аг-
рарной сфере экономики до сих пор кое-где действуют так
называемые коллективные предприятия (они часто именуют-
ся совхозами, ассоциациями, даже акционерными общества-
ми), уже не соответствует новому законодательству. Ком-
мерческие организации, в том числе сельскохозяйствен-
ные, могут функционировать только в тех формах, которые
предусмотрены ГК. При этом ни в хозяйственных обществах
и товариществах, ни в кооперативах действующим законо-
дательством не предусмотрена коллективная собственность
их участников (или членов) на имущество в том числе на
землю. Как уже упоминалось, участники акционерного об-
щества другого общества, товарищества обязаны внести
вклад в уставный капитал данной организации в порядке,
размерах, способами и в сроки, которые предусмотрены
учредительными документами этой коммерческой организа-
ции. В сельском хозяйстве работники реорганизованных
колхозов и совхозов, вступая во вновь создаваемые ком-
мерческие организации, вносят в качестве таких вкладов
свои имущественные паи и земельные доли. При этом, как
подчеркива-
лось, право собственности на эти доли и
паи переходит к самой коммерческой организации1. При
внесении земельных долей в ус- тавный капитал сельско-
хозяйственной коммерческой организации этой организации
как юридическому лицу выдаются свидетельство на право
собственности на земельный участок, площадь которого
соответствует внесенным земельным долям, и план этого
участка. Свидетельство на право собственности на зе-
мельную долю лица, внесшего свою долю в уставный капи-
тал указанной организации, теряет юридическую силу. Те
доли, на которые разделен уставный или складочный ка-
пи-тал в обществах с ограниченной ответственностью и в
товарищест- вах, не следует путать с земельными долями.
Доли в капитале, так же как акции в акционерном общест-
ве, служат для начисления на
__________________________________________________________
1 ГК. Ст. 66
__________________________________________________________
них соответствующего процента прибыли. При выходе граж- данина из состава участников хозяйственного общества, товарищества ему возмещается стоимость части имущества коммерческой организации, соответствующая его доле в уставном капитале (или принадлежащим ему акциям). В дальнейшем при совершенствовании законодательства, воз- можно, будут учтены особенности сельскохозяйственных коммерческих организаций, предусмотрена возможность по- лучения обратно земельного пая лицами, выходящими из состава таких организаций. В ст. 1 Федерального закона "Об акционерных обществах" от 24 ноября 1995 г. прямо указано, что особенности создания правового положения акционерных обществ, созданных на базе реорганизованных колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предп- риятий, а также крестьянских (фермерских) хозяйств, обслуживающих и сервисных предприятий для сельскохо- зяйственных производителей, определяются федеральными законами. И такие специальные законы уже разрабатывают- ся. Благоприятный для владельцев земельных долей поря- док установлен Законом о сельскохозяйственной коопера- ции. Согласно п. 3 ст. 10 этого Закона при реорганиза- ции сельскохозяйственной организации ее член (участник) вправе передать выделенный ему земельный участок или причитающуюся ему земельную долю в счет паевого взноса в паевой фонд кооператива с условием или без условия их возврата в натуральной форме в случае выхода из коопе- ратива. То есть при вступлении как в производственный сельскохозяйственный кооператив (в том числе колхоз), так и в потребительский гражданин может внести в ка- честве паевого взноса свою земельную долю с условием ее возврата в дальнейшем, если он примет решение выйти из кооператива. А когда вносится не земельная доля, а не- посредственно земельный участок, то может быть постав- лено условие возврата его в натуральном виде. Статья 18 Закона о сельскохозяйственной кооперации гласит, что в соответствии с уставом кооператива либо в соответствии с решением общего собрания членов кооператива и с сог- ласия лица, выходящего из кооператива, может быть пре- дусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натураль- ной форме в виде земельного участка или другого иму- щества кооператива. При выдаче земельного участка в счет паевого взноса размер земельного участка определя- ется исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости земельного участка, на основа- нии которой он был засчитан в паевой взнос. Место на- хождения земельного участка, выдаваемого выходящему члену кооператива в счет его паевого взноса в соответс- твии с уставом кооператива, или решением общего собра- ния членов кооператива, или решением суда, устанавлива- ется решением правления кооператива. Однако наиболее удобно для владельцев земельных долей пользоваться дру- гим разрешенным законом механизмом - внесением в уставный капитал не самой земельной доли, а лишь пра- ва пользования ею. При этом право собственности на зе- мельную долю остается у лица, передавшего ее в качестве доли участия в уставном капитале, а сельскохозяйствен- ная организация получает право использовать земельный участок, равный этой доле, в своей хозяйственной дея- тельности. Такая передача права пользования отличается от передачи в аренду: в последнем случае пользование долей сельскохозяйственной организацией осуществляется за плату и, соответственно, означает, что гражданин ни- чего не вносит в уставный капитал или паевой фонд этой организации (он может и не быть вообще членом, участни- ком данной организации). Поскольку доля участия каждого лица в уставном капитале, паевом фонде должна быть рассчитана, то и право пользования земельной долей оце- нивается в рублях. Такая оценка устанавливается согла- шением участников сельскохозяйственной коммерческой ор- ганизации. Она учитывается наряду с имущественными пая- ми и другими вкладами членов данной организации. Право пользования земельной долей может быть внесено в устав- ный капитал организации на срок не более трех лет - за- тем можно вносить его снова. Главное, что по истечении срока, на который было внесено право пользования зе- мельной долей в уставный капитал, собственник земельной доли сохраняет возможность выделения в натуре земельно- го участка в счет своей доли (разумеется, по основани- ям, предусмотренным законодательством). В случае внесе- ния в уставный капитал сельскохозяйственной коммерчес- кой организации права пользования земельными долями к ее учредительному договору прилагается план земельного участка, общая площадь которого соответствует площади земельных долей, на которые передано право пользования, и список лиц, внесших это право. В свидетельство на право собственности на земельные доли лиц, внесших пра- во пользования земельными долями в уставный капитал, районным комитетом по земельным ресурсам и землеуст- ройству вносится соответствующая запись о совершенной сделке. При внесении права пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации земельные участки в натуре каждому собс- твеннику могут не выделяться (особенно если передает такое право пользования целая группа собственников или даже все члены реорганизуемого хозяйства). Главное, что делает возможным внесение права пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммер- ческой организации, - это наличие в уставе или учреди- тельном Договоре данной организации условий осуществле- ния такого права. Уставом, учредительным договором мо- жет быть вообще установлено, что не допускается внесе- ние права пользования земельной долей - только внесение самой земельной доли с передачей права собственности на нее. Лицам, внесшим земельную долю или право пользова- ния ею в уставный капитал сельскохозяйственной коммер- ческой организации, на основании ее учредительного договора выдается доку- мент, удостоверяющий долю их участия в уставном капита- ле. Формирование земельных массивов из земельных участ- ков, соответствующих земельным долям, переданным в ус- тавный капитал сельскохозяйственной коммерческой орга- низации, производится с согласия собственников земель- ных долей и с учетом требований по рациональной органи- зации территории и компактного землепользования. В слу- чае возникновения разногласий между лицами, вносящими в уставный капитал свои земельные доли, и лицами, внося- щими в него право пользования земельными долями, приме- няется порядок распределения земли, предусмотренный постановлением Правительства Российской Федерации "О реформировании сельскохозяйственных предприятий с уче- том практики Нижегородской области" от 27 июля 1994 г. ь 8741, о котором пойдет речь далее. Земельные споры, возникающие при этом, могут быть разрешены судом. Мы рассмотрели порядок внесения в уставный капитал (паевой фонд) сельскохозяйственных коммерческих организаций зе- мельных долей или права пользования ими, но не следует забывать, что в качестве паевого взноса или вклада в уставный капитал может быть передан и непосредственно земельный участок, если гражданин таковым располагает (например, получил землю в натуре для ведения фермерс- кого хозяйства, но не смог обеспечить рентабельное про- изводство и решил вступить в коллективное хозяйство, кооператив, товарищество и т.п.). В этом случае участок переходит в собственность сельскохозяйственной коммер- ческой организации, его стоимость засчитывается как до- ля гражданина в уставном капитале этой организации. К сожалению, в земельном законодательстве практически ни- чего не говорится о том, возможно ли внесение в устав- ный капитал только права пользования земельным участком (как представляется, такое положение сложилось потому, что у нас еще мало граждан, обладающих на праве собс- твенности достаточными для производственных целей зе- мельными участками; этот пробел в законодательстве со временем должен быть восполнен). В то же время ст. 66 ГК Российской Федерации гласит, что вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку. Следо- вательно, по нашему мнению,право пользования земельным участком может быть оценено в денежном выражении и вне- сено в уставный капитал коммерческой организации. Но для этого учредительный договор или устав данной орга- низации должен содержать подробные условия, на которых вносится право пользования землей: сроки, порядок де- нежной оценки, порядок регистрации такой сделки и т.д. Ориентиром здесь могут служить правила, установленные для внесения в уставный капитал прав пользования зе- мельной долей.
__________________________________________________________
1 СЗ. 1994. ь 15. Ст. 1787.
__________________________________________________________
Пока удобнее всего вносить земельный участок в паевой фонд сельскохозяйственных кооперативов, где, как уже отмечалось, можно оговорить условия его возврата в на- туре при выходе из кооператива. Указом Президента Рос- сийской Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 апреля 1996 г. установлено, что отныне передача земельных долей или права пользования ими в уставный капитал сельскохозяйственных организаций осуществляется на основании договоров между собственни- ками долей и сельскохозяйственными организациями. Такие договоры должны регистрироваться в установленном поряд- ке на местах в комитетах по земельным ресурсам и земле- устройству. Правительству Российской Федерации поручено в ближайшее время утвердить примерные формы этих дого- воров. Но пока примерные формы не изданы, договоры зак- лючаются в произвольной форме. Все, что говорилось до сих пор о внесении земельных долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной коммерческой орга- низации, относится в основном к случаям, когда колхоз, совхоз, другое сельскохозяйственное предприятие целиком преобразуются в такую коммерческую организацию. Но в процессе реорганизации бывает и по-другому: например, коллектив решает на месте крупного многоотраслевого хо- зяйства создать несколько более мелких коммерческих ор- ганизаций (кооперативов, товариществ и др.) на базе от- дельных бригад, форм, производств или по другим призна- кам. При такой ситуации, конечно, необходимо бывает отграничить в натуре земельные участки, переходящие в собственность вновь образуемых организаций, в соответс- твии с количеством земельных долей работников, учрежда- ющих каждую из этих организаций. Как лучше произвести в таких случаях выделение земли? В качестве одного из способов можно использовать методики так называемой ни- жегородской модели. В Нижегородской области в ходе ре- формы была успешно произведена реорганизация целого ря- да сельскохозяйственных предприятий с одновременным разделом на несколько более компактных организаций. На- копленный опыт обобщен учеными-экономистами, широко пропагандируется и применяется в разных регионах стра- ны. Постановлением Правительства Российской Федерации "О реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Нижегородской области" от 27 июля 1994 г. ь 8741 утверждено Положение о реформировании сель- скохозяйственных предприятий, которым рекомендовано пользоваться всем коллективам, принявшим решение о ре- организации по данной модели, при условии, что в хо- зяйстве уже получены свидетельства на право собствен- ности на земельные доли и имущественные паи. Собствен- ники земельных долей и имущественных паев реорганизуе- мых сельскохозяйственных предприятий самостоятельно принимают решение о создании коммерческих организаций (установ
__________________________________________________________
1СЗ. 1994. ь 15. Ст. .1787.
__________________________________________________________
ленных законом форм) либо об осуществлении индивидуаль-
ной трудовой деятельности. К участию в создании новых
сельскохозяйственных кооперативов, акционерных и иных
обществ, а также товариществ могут привлекаться выде-
лившиеся до принятия решения о реформировании из данно-
го сельскохозяйственного предприятия крестьянские хо-
зяйства и сельскохозяйственные организации. Новые юри-
дические лица, крестьянские хозяйства, индивидуальные
предприниматели регистрируются в установленном порядке,
после чего они начинают заключать между собой договоры
по передаче земельных долей и имущественных паев в це-
лях их консолидации для последующего получения в нату-
ре. Договорная кампания заканчивается, когда не менее
95% земельных долей и не менее 95% суммы имущественного
паевого фонда распределены по различным основаниям меж-
ду субъектами предпринимательской деятельности (остав-
шиеся невостребованными доли и паи передаются сельско-
хозяйственным организациям, согласным их принять, для
осуществления представительства без доверенности в от-
ношении этих долей и паев). Затем начинается распреде-
ление земли и имущества на внутрихозяйственном аукцио-
не. Каждое физическое или юридическое лицо, владеющее
земельными долями и имущественными паями, подает заявку
на участие в аукционе, указав в ней вид предполагаемой
деятельности, количество балло-гектаров и паевых руб-
лей, которыми такое лицо распоряжается, а также пере-
чень земельных участков и имущества, на которые претен-
дует заявитель. Земля и имущество могут быть приобрете-
ны на аукционе лишь с целью создания (расширения) сель-
скохозяйственных предприятий или обслуживающих сельско-
хозяйственное производство организаций или для индиви-
дуальной крестьянской деятельности. Общая оценка заяв-
ленных земельных участков не должна превышать суммы
балло-гектаров, указанной в свидетельствах, которыми
распоряжается заявитель. Аукционы проводятся в соот-
ветствии с Правилами проведения внутрихозяйственных
аукционов по распределению земли и имущества при реор-
ганизации сельскохозяйственных предприятий, утвержден-
ными в качестве приложения к рассматриваемому Положению
о реформировании. Аукционы по распределению земли и
имущества проводятся раздельно, причем вначале - зе-
мельный аукцион. На него выставляются все земельные
участки, подлежащие распределению; в качестве средства
платежа используются балло-гектары. Внутрихозяйственная
комиссия по приватизации земли и реорганизации хозяйс-
тва формирует лоты. Земельные участки, разделенные меж-
ду собой дорогами, другими искусственными и естествен-
ными границами, включаются в отдельные лоты. Если поле
севооборота состоит из нескольких самостоятельных
участков, то каждый участок включается в отдельный лот.
Если на поле имеется несколько выделенных землеустрои-
телями разных по качеству
земли участков, то каждый из них включается в отдельный
лот с учетом данных внутрихозяйственной оценки. Комис-
сия не позднее чем за три недели до окончания срока по-
дачи заявок на участие в земельном аукционе обязана
предоставить следующую информацию: карту с границами
земельных участков составляющих лоты, список земельных
лотов и их стартовые цены в балло-гектарах; правила
аукциона и дату его проведения; формы и сроки подачи
заявок на участие в аукционе. При проведении аукциона
земельные лоты выставляются в следующем порядке: пашня,
многолетние насаждения, сенокосы и пастбища. Лоты по
пашне выставляются по севооборотам, полям и участкам.
Участки сенокосов и пастбищ выставляются в порядке,
указанном в акте инвентаризации земель. Залежи для це-
лей проведения аукциона включаются в один из видов
сельскохозяйственных угодий по фактическому использова-
нию. Победителем торгов за лот считается участник, сог-
ласившийся с наибольшей ценой. Если победивший претен-
дент на земельный лот не имеет достаточно балло-гекта-
ров для приобретения всего лота, он получает часть лота
в гектарах, соответствующую количеству оставшихся у не-
го балло-гектаров, поделенному на цену в баллах за гек-
тар, которую он предложил. Такой победитель должен ис-
пользовать все остающиеся балло-гектары для приобрете-
ния данного лота. Таким образом, каждый заявитель может
приобрести лот частично только один раз в ходе аукцио-
на. В течение двух недель после окончания аукциона
участники, выигравшие земельные участки, могут обмени-
ваться ими. Для этого они подают заявки во внутрихо-
зяйственную комиссию, которая и утверждает своим реше-
нием факты обменов и оформляет их как дополнения к про-
токолу аукциона. По результатам аукциона устанавливают-
ся границы земельных участков, передаваемых физическим
и юридическим лицам. Собственникам земельных участков,
полученных по результатам аукциона, выдаются документы,
удостоверяющие право собственности на землю. Земли лес-
ного и водного фондов, а также другие несельскохозяйс-
твенные земли, находившиеся в постоянном пользовании
реформированного хозяйства, передаются в пользование
вновь созданным сельскохозяйственным организациям: каж-
дая получает расположенные внутри ее сельхозугодий или
прилегающие к этим сельхозуго-дьям земли. Если на одни
и те же земли претендует несколько вновь созданных
сельскохозяйственных организаций, то распределение меж-
ду ними производится пропорционально площади их сель-
скохозяйственных угодий. В принципе для получения груп-
пой собственников земельных долей, решивших образовать
новую сельскохозяйственную коммер-ческую организацию,
земельных участков в натуре вовсе не обязательно прове-
дение описанной процедуры земельного аукциона (осо-бен-
но если сельскохозяйственное предприятие реорганизуется
це-
ликом - скажем, в акционерное общество, - а выделяются
из него лишь несколько человек для создания кооператива
или отдельных крестьянских хозяйств). Земля может быть
выделена группе лиц в том же порядке, что и одному
собственнику земельной доли: соответствующая процедура
зафиксирована в Рекомендациях о порядке распоряжения
земельными долями и имущественными паями. Правда, может
возникнуть сомнение такого рода: в перечне прав собс-
твенников земельных долей, записанных в п. 4 Указа Пре-
зидента Российской Федерации от 7 марта 1996 г., гово-
рится о выделении земельного участка в натуре лишь для
ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобно-
го хозяйства. Как же быть, если объединяется для сов-
местного производства группа собственников земельных
долей? Однако в п. 10 того же Указа читаем: "Местополо-
жение земельного участка, выделяемого в счет земельных
долей для образования крестьянского (фермерского) хо-
зяйства, сельскохозяйственного кооператива, иных сель-
скохозяйственных организаций и личного подсобного хо-
зяйства... определяется в месячный срок по соглашению
между собственниками земельных долей". Таким образом,
можно сделать вывод, что предоставление земельных
участков в счет долей для ведения сельскохозяйственного
производства в любых его организационно-правовых формах
является обязательным. Об этом говорится и в п. 4 Указа
: "Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные
участки могут использоваться только для производства
сельскохозяйственной продукции". Конечно, созданию
крестьянских хозяйств в ходе земельной и аграрной ре-
формы в законодательстве придается приоритетное значе-
ние. Еще до проведения приватизации земли в колхозах и
совхозах было установлено, что, если работающие в них
граждане пожелают выйти из состава колхоза, совхоза и
вести крестьянское (фермерское) хозяйство, им предос-
тавляются участки, изымаемые из земель указанных сель-
скохозяйственных предприятий (ст. 59 ЗК). С тех пор
действует разный порядок предоставления земель для ве-
дения крестьянского хозяйства гражданам, работающим в
сельскохозяйственных предприятиях, организациях, и иным
гражданам. Указом Президента Российской Федерации "О
неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в
РСФСР" от 27 декабря 1991 г. ь 3231, которым вводилась
реорганизация колхозов, совхозов, руководители хозяйств
обязывались в течение одного месяца со дня подачи заяв-
ления о создании крестьянского (фермерского) хозяйства
выделить земельные доли работника и членов его семьи в
натуре. В Указе Президента Российской Федерации "О ре-
гулировании земельных отношений и развитии аграрной ре-
формы в России" от 27 октября 1993 г. ь 1767 речь идет
уже о праве собственников земельных долей на выдел зе-
мельного участка в натуре не только для ведения кресть-
янского (фермерского) хозяйства, но и для расширения до
установленной нормы участка, используемого под личное
подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строи-
тельство.
__________________________________________________________
1 ВВС РСФСР. 1992. ь 1. Ст. 53.
__________________________________________________________
Для выделения одной или нескольких земельных долей в натуре любых правомерных целях собственники земельных долей подают заявления в администрацию района (города) на имя представителей сособственников земельного участ- ка или на имя руководителя сельскохозяйственной коммер- ческой организации, которая использует земельный учас- ток. В заявлении указывается количество земельных до- лей, включая находящиеся в собственности, взятые в аренду или полученные в качестве взноса в уставный ка- питал (для образующихся юридических лиц), их общая пло- щадь, оценка в балло-гектарах, а также перечень полей и участков, которые хотят получить заявители. Общая оценка заявленных участков в балло-гектарах не должна превышать сумму балло-гектаров, указанную в свидетель- ствах на право собственности на земельные доли заявите- лей. В случае, если собственниками земельных долей (т. е. членами сельскохозяйственной организации) был зара- нее определен земельный массив для выделения в натуре земельных участков, если его площадь достаточна для удовлетворения всех заявлений, а заявители согласны по- лучить землю на данном массиве и между ними не сущест- вует споров, земельные участки выделяются на данном массиве. Во всех остальных случаях администрация района в недельный срок со дня получения заявления о выделении земельных долей уведомляет об этом других собственников соответствующей сельскохозяйственной коммерческой орга- низации (предприятия), а также предоставляет информацию о каждом поданном заявлении всем заинтересованным ли- цам. Не позднее чем через месяц со дня подачи заявления о выделении земли должно состояться собрание собствен- ников земельных долей или их представителей, которое принимает решение о местоположении земельных участков, предоставляемых заявителям в счет выделяемых земельных долей. В решении перечисляются земельные массивы, уро- чища и поля, на которых заявителям предлагается выбрать себе земельный участок, или предлагаются конкретные зе- мельные участки. Оценка предлагаемых заявителям участ- ков в балло-гектарах не может быть ниже указанной в за- явлении. В случае, если собрание собственников земель- ных долей или их представителей не приняло решение о местоположении земельных участков, предоставляемых зая- вителям в счет земельных долей, до истечения указанного срока, оно принимает решение о проведении внутрихозяйс- твенного аукциона или об ином способе определения мес- тоположения выделяемых участков. Решение оформляется про-токолом, который должен быть подписан всеми собс- твенниками земли или их представителями. Этот протокол может выполнять функцию договора между собственниками. Решения о выделении земли принимаются единогласно. Еди- ногласие считается достигнутым, если в течение месяца со дня уведомления каждого сособственника о местополо- жении земельных участков, предоставляемых в счет выделяемых земельных долей, или способе его определения заявители и внутри- хозяйственная комиссия по приватизации земли и реорга- низации сельскохозяйственных коммерческих организаций (предприятий) не получили возражений в письменной форме ни от кого из сособственников. Если между сособственни- ками и заявителями достигнуто согласие по вопросу выде- ления земельных участков в счет земельных долей, то оформляется протокол о выделении земельных участков, в котором указываются количество земельных долей заявите- лей, их оценка в балло-гектарах, перечень выделенных участков и их общая оценка в балло-гектарах с приложе- нием планов этих участков, выполненных в масштабе имею- щегося для данной территории планово-картографического материала. Протокол подписывают представители сособс- твенников, каждого заявителя и районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству. Протокол предс- тавляется в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству и служит основанием для выноса в натуру границ земельных участков. Районный комитет по земель- ным ресурсам и землеустройству в месячный срок со дня получения протокола о выделении земельных участков или протокола внутрихозяйственного аукциона оформляет соот- ветствующие документы на выделенные земельные участки. При наличии разногласий между собственниками и заявите- лями или между несколькими заявителями по поводу выде- ления земельных участков, а также при отсутствии согла- сия о способе определения местоположения этих участков решение принимает орган местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройс- тву. При этом должны быть обеспечены рациональная орга- низация территории (компактное размещение) и качество земель выделяемого участка не ниже среднего по хозяйс- тву. При несогласии собственников земельных долей с местоположением выделяемого им земельного участка споры решаются в судебном порядке. Законодательство субъектов Российской Федерации вносит в установленный порядок от- дельные дополнения и уточнения. Так, Законом Свердловс- кой области "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области" от 6 декабря 1995 г. определено, что собственник земельной доли, подавший заявление о выделении ее в натуре, вправе обратиться в суд, если собрание собственников земельных долей отка- зывает в предоставлении участка, уклоняется от принятия решения или допускает просрочку с, принятием решения, а также если он не согласен с решением собрания. Этим же Законом предписано предоставлять для крестьянских хо- зяйств земельные участки, имеющие кадастровую оценку, как правило, на уровне средней кадастровой оценки по данному хозяйству. Если же качество земель окажется ни- же этой оценки, органы местного самоуправления устанав- ливают для таких хозяйств нало- говые и иные льготы. А если размер земельной доли ока- жется меньше среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность, то члены крестьянского хозяйс- тва, выходящие из коллектива сельскохозяйственной орга- низации, вправе обратиться в органы местного самоуправ- ления с заявлением о передаче им в собственность из зе- мель запаса бесплатно дополнительных земельных участ- ков. Принятый Воронежской областной думой 25 мая 1995 г. Закон "О регулировании земельных отношений в Воро- нежской области" несколько ограничивает права собствен- ников земельных долей по распоряжению ими: продать или подарить долю можно только участникам общей собствен- ности или самому сельскохозяйственному предприятию. Этим же законом установлено, что при реорганизации сельскохозяйственных предприятий выделяются земли, под- лежащие предоставлению в первую очередь, их местонахож- дение определяется трудовым коллективом с учетом требо- ваний по рациональной организации территорий и компакт- ного землепользования. При этом собственник земельной доли имеет право заявить о выделении земельного участка в натуре меньшей площади, чем ему причитается в соот- ветствии с его долей, остальная часть может быть ком- пенсирована имуществом или деньгами. Гражданам необхо- димо знать и местное законодательство, для того чтобы правильно представлять себе объем принадлежащих им прав.
3. Земли крестьянских хозяйств После длительного перерыва наше общество снова обратило внимание на крестьянские хозяйства. В начале реформ они были интересны в качестве мелких производителей товар- ной сельскохозяйственной продукции. Имея в виду эти це- ли, к ним и обращался Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Из определения, данного в ст. 1 Закона, сле- дует, что крестьянское хозяйство - это самостоятельный хозяйствующий субъект с правами юридического лица представленный отдельным гражданином, семьей или груп- пой дру-их лиц, осуществляющих производство, переработ- ку и реализацию сельскохозяйственной продукции на осно- ве использования имущества и земельных участков1. Субъ- екты использования земельного участка в крестьянском хозяйстве - это глава крестьянского хозяйства и его ле- ны. Дело в том, что ГК уточнил положение крестьянского хозяйства в том что касается его принадлежности статусу юридического лица, поскольку, что значит "пользоваться правами юридического лица", при применении этого поло- жения на практике было ясно не всем и не всегда: то ли крестьянское хозяйство не является юридическим
__________________________________________________________
1 Лица, работающие в хозяйстве по трудовому договору, членами крестьянского хозяйства не являются, их отношения с крестьянским хозяйством регулируются трудовым правом.
__________________________________________________________
лицом, а только пользуется его правами, то ли раз оно пользуется правами юридического лица, значит, данным лицом и является. С формальной, юридической точки зре- ния считать крестьянское хозяйство юридическим лицом и раньше было нельзя, поскольку закон его таковым прямо не называл. Теперь ситуация несколько прояснилась. В соответствии со ст. 23 ГК глава крестьянского хозяйс- тва, осуществляющего деятельность без образования юри- дического лица, признается предпринимателем с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. И это имеет те последствия, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляе- мой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организация- ми, если иное не вытекает из закона, иных правовых ак- тов или существа правоотношения1. В соответствии со ст. 257 ГК правом общей совместной собственности на иму- щество и на землю наделяются все его члены, если зако- ном и договором не предусмотрено иное. Последнее поло- жение стоит того, чтобы остановиться на нем подробнее. Тем более, что решение этого вопроса имеет прямой выход на земельные проблемы. С тем, что касается установления "иных" отношений по поводу имущества по договору, в принципе все ясно: если члены крестьянского хозяйства при его образовании или впоследствии не заключили между собой договор о том, что имущество и земля находятся в какой бы то ни было иной форме собственности (общей до- левой или в собственности главы или одного из членов - на усмотрение крестьянского хозяйства), то действует норма ст. 257 ГК об общей совместной собственности. Но вот с утверждением статьи о том, что законом может быть установлено иное, пока существуют проблемы. Дело в том, что Законом Российской Федерации "О крестьянском (фер- мерском) хозяйстве", хотя и устаревшим во многих час- тях, но все-таки действующим, как раз и предусмотрено "иное", а именно права на землю крестьянского хозяйства переданы главе хозяйства. И как быть в такой ситуации? Просто проигнорировать действующую норму нельзя: у за- конов есть свой порядок вступления в действие и прекра- щения действия. Это и в принципе неверный подход к за- конодательству, хотя примеры такой "забывчивости" в последнее время мы встречаем не так уж и редко. Выбрать для применения какую-то одну норму, например норму ГК, потому что она более "новая" или "справедливая", тоже нельзя, так как для прекращения действия нормы закона эти основания тоже несущественны. Выход представляется в том, что до принятия нового Закона о крестьянском хо- зяйстве, проект которого находится в стадии подготовки, могут существовать как крестьянские хозяйства с иму- щественным режимом, основанным на Законе о крестьянском хозяй1'
__________________________________________________________
ГК. Ст. 23. П. 3.
__________________________________________________________
стве (в его документах это должно быть отражено), так и с имущественным режимом, установленным ГК, т. е. на праве общей собственности на землю, но и это должно быть отражено в документах крестьянского хозяйства. Возможен и третий вариант, когда члены хозяйства на ос- новании ГК заключают договор, в соответствии с которым устанавливают тот имущественный режим (в том числе и для земли), какой посчитают нужным. В принципе тогда, когда такая структура, как крестьянское хозяйство, на- ходится в стадии поиска формы и своего места в законо- дательстве, подобная свобода выбора, возможно, вещь и не такая плохая. Теперь несколько подробнее остановимся на субъектном составе крестьянского хозяйства, т. е. кто и каким образом может стать его членом (участни- ком). Содержание ст. 5 Закона о крестьянском хозяйстве говорит о том что право на создание крестьянского хо- зяйства и получение земельного участка для этих целей имеет каждый дееспособный гражданин РСФСР (Российской Федерации), достигший 18-летнего возраста, имеющий на- вык сельскохозяйственных работ. Требование дееспособ- ности и достижения 18-летнего возраста представляется единым требованием наличия гражданской дееспособности в полном объеме. Однако мы уже знаем, что приобретение полной гражданской дееспособности в соответствии с ГК возможно и до совершеннолетия в случае вступления в брак или эмансипации. Кроме того, полная гражданская дееспособность требует от ведущего крестьянское хозяйс- тво соответствия другим требованиям дееспособности, о которых говорилось ранее. Однако следует оговориться, что эти требования в полной мере следует предъявлять только к главе крестьянского хозяйства, поскольку имен- но он в соответствии с ГК будет являться индивидуальным предпринимателем. Что касается членов крестьянского хо- зяйства, то ими по действующему Закону о крестьянском хозяйстве считаются трудоспособные члены семьи и другие граждане, ведущие хозяйство. Жаль, что такое определе- ние совсем не учитывает возможности семейного членства в крестьянском хозяйстве, в соответствии с ним членами семейного крестьянского хозяйства не могут считаться ни старики (лица пенсионного возраста), ни несовершенно- летние дети, ни вообще нетрудоспособные члены семьи. Получается, что эти лица, оставаясь членами семьи и за- частую принимая участие в ведении хозяйства, не имеют на его имущество никаких прав, даже права наследования. Разумеется, можно сказать, что при данном противоречии в свои права вступают нормы семейного законодательства. Но это сделать реально не так просто, если в крестьянс- ком хозяйстве семейное имущество фактически не отделено от, назовем его так, производственного. Как стать чле- ном крестьянского хозяйства и как это членство прекра- щается? По правилам организации крестьянского хозяйства при пода-че заявления глава крестьянского хозяйства приводит список буду- щих членов, затем, в соответствии с этим списком, сос- тав крестьянского хозяйства регистрируется местными ор- ганами власти. Но как быть, если крестьянское хозяйство уже создано и его состав зарегистрирован? Проблема эта важна и естественна, так как состав крестьянского хо- зяйства подвижен. Например, нужно ли регистрировать но- вых членов? Логично предположить, что нового члена та- ковым должны признать другие члены хозяйства, и прежде всего глава. Для семейных крестьянских хозяйств издавна существовало правило, по которому член семьи становился членом крестьянского двора по рождению, вне зависимости от возраста, неродственники принимались в члены в ка- честве известных праву того времени примаков. Они при- писывались к соответствующему крестьянскому двору. Та- кое положение целесообразно внести и в современное за- конодательство о крестьянских хозяйствах. Прекращение членства в крестьянском хозяйстве на основании законо- дательства наступает в случае выхода (выдела из хозяйс- тва, смерти и, как следует понимать, лишения трудоспо- собности - по возрасту или по болезни). Земельный учас- ток нужен крестьянскому хозяйству прежде всего для сельскохозяйственного производства, значит, те земли, которые крестьянское хозяйство использует, оно исполь- зует в сельскохозяйственных целях. И из каких категорий они ни были бы предоставлены хозяйству, эти земли ста- новятся землями сельскохозяйственного использования, исключая, конечно, земли лесов, вод, особо охраняемых территорий, которые, входя в границы крестьянского хо- зяйства, сохраняют свой режим использования, или в со- ответствующем порядке они должны быть переведены в ка- тегорию сельскохозяйственных земель. О том, где и каким образом взять земли для ведения крестьянского хозяйс- тва, уже был предварительный разговор в частях, расска- зывающих об источниках предоставления земли гражданам вообще. Напомним, что это могут быть приватизационные способы (из фондов перераспределения и земель запаса), а также способы, предусмотренные ГК для приобретения имущества. Рассмотрим в отдельности для каждого источ- ника получения земли процедуру получения из него зе- мельного участка для ведения крестьянского хозяйства. Как гласила ст. 7 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, граждане, изъявившие желание вести крестьян- ское хозяйство, включая и тех, кто переезжает из других регионов на постоянное жительство, подают заявление с необходимыми обоснованиями в районную (городскую) адми- нистрацию по месту расположения участка. Местная адми- нистрация направляет указанное заявление в земельную комиссию для подготовки материалов. Порядок выдачи до- кументов, удостоверяющих право на землю, закреплен Инс- трукцией о порядке выдачи (замены) государственных ак- тов на право собственности на землю, пожизненного нас- ледуемого владения, бессрочного (постоянного) пользова- ния землей, утвержденной Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Феде- рации 9 марта 1992 г., а также порядком выдачи и регистрации Свидетельства о праве собственности на землю и Порядком выдачи и ре- гистрации договоров аренды земли сельскохозяйственного назначения, договоров временного пользования землей сельскохозяйственного назначения, утвержденными Комите- том по земельной реформе и земельным ресурсам при Пра- вительстве Российской Федерации 20 мая 1992 г. В этих документах достаточно подробно описан порядок действий по составлению и выдаче соответствующих документов. Что касается особенностей организации крестьянских хозяйств членами колхозов и работниками совхозов, то об этом го- ворит Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве в ст. 8, а подробнее об этом говорится в разделе, касающемся использования земли коллективными сельскохозяйственными организациями. Теперь перейдем к землеустроительным вопросам организации фермерского (крестьянского) хо- зяйства. Это вопросы формы, состава, качества и распо- ложения земель каждого конкретного хозяйства. Законода- тельство предусматривает выделение земельного участка для ведения крестьянского хозяйства единым массивом.